この記事の結論: 位置指定道路とは、特定行政庁が「建築基準法上の道路」として指定した私道のこと。指定を受けていれば建物は建てられますが、道路自体は私道なので、持分の有無・維持管理・将来の紛争リスクを購入前に必ず確認する必要があります。
物件情報の接道欄に「位置指定道路」と書いてあって、「これって私道ってこと？ 大丈夫なの?」と手が止まった経験はありませんか。私も私道負担の記事を書いている最中に、この位置指定道路と私道を混同しかけて、あらためて調べ直したことがあります。似たような言葉が並ぶこの分野、油断すると引っかかりそうになりますから、読者のみなさんが迷うのも当然だと思います。
この記事では、位置指定道路の仕組みと、購入前に確認すべきポイントを整理します。
位置指定道路とは何か
位置指定道路とは、建築基準法第42条第1項第5号に基づき、特定行政庁（都道府県や市区町村）から「位置の指定」を受けた道のことです。正式には「42条1項5号道路」と呼びます。
道路法や都市計画法による公道ではなく、宅地を開発・分譲する際に、その土地の所有者が新しく築造した道です。ただし、勝手に道路を名乗れるわけではありません。幅員4m以上を確保し、舗装・排水施設・隅切りなど政令（建築基準法施行令第144条の4）で定められた基準を満たしたうえで、特定行政庁の指定を受けて初めて、建築基準法上の「道路」として扱われます。
指定を受けると、その道路に2m以上接する土地には建物を建てられるようになります。私道でありながら、公道と同じ「接道義務を満たす道路」として機能するのが位置指定道路の特徴です。
公道・2項道路・位置指定道路の違い
似た言葉が多いので、比較して整理します。
| 種類 | 所有者 | 成り立ち |
|---|---|---|
| 公道 | 国・都道府県・市区町村 | 行政が整備した道路 |
| 2項道路（みなし道路） | 個人・複数人 | 建築基準法施行前から存在した幅4m未満の道を「みなし道路」として指定 |
| 位置指定道路 | 個人・複数人（多くは分譲時の関係者） | 宅地開発時に新しく築造し、特定行政庁の指定を受けた道 |
2項道路が「もともとあった狭い道を後から救済した」ものだとすれば、位置指定道路は「最初から道路として作り、行政のお墨付きをもらった」ものです。成り立ちが逆だと考えると整理しやすいと思います。
位置指定道路のデメリット・注意点
知識として知っていても、実際に物件を探す立場になって初めて「ここが怖い」とわかる点がいくつかあります。
1. あくまで私道であること
位置指定道路は建築基準法上「道路」として扱われますが、所有権は私人にあります。分譲時にその道路の土地を購入者全員で共有持分にしているケースが多いのですが、なかには持分を持たないまま家だけ購入している所有者がいる、という状態も存在します。
2. 持分を持っていないと住宅ローン審査に影響することがある
位置指定道路に面した土地を買う際、その道路の持分が含まれているかどうかを金融機関がチェックすることがあります。持分がない、または共有者との関係が不明確な場合、住宅ローンの審査で条件が厳しくなる可能性があります。契約前に「道路の持分は物件に含まれるか」を仲介業者に確認しましょう。
3. 現況の幅員が基準を満たしていないケースがある
古い位置指定道路のなかには、指定当時の測量精度や後の越境などにより、現況の幅員が4mに届いていないものがあります。この場合、建て替え時にセットバックが必要になったり、最悪の場合は要件を満たせず再建築不可と判断されたりするリスクがあります。
4. 維持管理・補修の責任が所有者にある
公道と違い、舗装のひび割れや排水設備の不具合は、道路の共有者が費用を出し合って直す必要があります。分譲から年数が経った道路ほど、この負担が現実味を帯びてきます。
位置指定道路は「廃止」されることがあるのか
結論から言うと、位置指定道路の廃止は制度上あり得ますが、実際に廃止されるケースは限定的です。
特定行政庁は、その道路に接する敷地に建物が存在する限り、原則として一方的に廃止（指定の取り消し）を行いません。廃止によって接道義務を満たせなくなる建物が出てしまうと、既存の建物が違法状態になってしまうためです。
廃止が検討されるのは、接する建物がすべて撤去された、あるいは道路の関係者全員の同意が得られた、といった限定的な場面です。とはいえ「絶対に廃止されない」と言い切れるものではないため、気になる場合は役所の建築指導課で当該道路の指定状況を確認しておくと安心です。
購入前に確認すべき3つのポイント
私自身、千葉で空き家バンク物件を見て回るなかで「接道:私道」とだけ書かれた物件に何度も出会いました。詳しく聞くと位置指定道路だった、というケースもあり、自分の目と足で確認することの大切さを実感しました。
① 役所の建築指導課で指定状況を確認する
「道路位置指定図」という指定当時の図面が役所に保管されています。現況の幅員・境界と図面が一致しているか、写しをもらって確認しましょう。
② 道路の持分が物件に含まれるかを確認する
重要事項説明書・登記簿で、対象の土地に道路部分の共有持分が含まれているかを確認します。含まれていない場合は、住宅ローン審査への影響も含めて仲介業者に確認が必要です。
③ 維持管理の取り決め（申し合わせ）があるかを確認する
補修費用の負担割合や、通行に関する取り決めが書面で残っているかを確認しましょう。書面がない場合、将来のトラブル（補修費用の押し付け合いなど）につながりやすくなります。
権利関係や税務上の細かい判断が必要な場面では、司法書士や土地家屋調査士など専門家に相談することをおすすめします。
よくある質問（FAQ）
Q. 位置指定道路とは何ですか？
特定行政庁が建築基準法上の道路として指定した私道です。指定により、その道路に2m以上接する土地には建物を建てられます（建築基準法第42条第1項第5号）。
Q. 位置指定道路と2項道路の違いは何ですか？
2項道路は法施行前から存在した幅4m未満の道を「みなし道路」として救済したもの。位置指定道路は宅地開発時に新しく築造し、行政の指定を受けたものです。成り立ちが異なります。
Q. 位置指定道路に面した土地は買っても大丈夫ですか？
指定を受けていれば建築は可能です。ただし私道である以上、道路の持分の有無・維持管理の取り決め・現況幅員を購入前に確認することが大切です。
Q. 位置指定道路の持分がないとどうなりますか？
住宅ローンの審査で条件が厳しくなる場合があります。契約前に重要事項説明書・登記簿で持分の有無を必ず確認しましょう。
Q. 位置指定道路が廃止されることはありますか？
制度上はあり得ますが、接する建物が存在する限り、行政が一方的に廃止することは通常ありません。気になる場合は役所の建築指導課で確認できます。
コメント